Diagnostics Immobiliers


Le DPE : Diagnostic de Performance Energétique

La durée de validité du DPE est de 10 ans.
Depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes immobilières, et depuis le 1er juillet 2007 dans le cadre d'une nouvelle location, ce diagnostic concerne tous les bâtiments ou partie de bâtiment clos et couverts, à l'exception des constructions provisoires, des bâtiments indépendants de moins de 50 m², des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, des bâtiments servant de lieux de culte ainsi que les monuments historiques. Les parties communes d'immeuble ne sont pas concernées. Ce document devra être annexé à tous les contrats.

Ce diagnostic obligatoire est une information avec des indications simples qui a pour objectif de caractériser la performance énergétique du bâtiment, de donner des valeurs de référence et de recommandations destinées à améliorer sa performance énergétique.
Ce document obligatoire n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ou le locataire ne pourra se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

L'objectif de cette disposition est donc d'informer sur la consommation du bâtiment lors de sa vente, sa mise en location ou sa construction, ou encore pour les bâtiments publics lors de leur exploitation, à travers :
> Un état des lieux : Situer cette consommation sur une échelle de référence: c'est l'étiquette énergie.
> Des recommandations : Accompagner le diagnostic de recommandations permettant d'économiser l'énergie et d'améliorer la performance du bâtiment.

Plusieurs indicateurs sont utilisés pour caractériser la performance :
Des kWh/m2 (en énergie primaire)  et des kg de CO2/m2 (voir exemples ci-dessous) pour situer la performance dans une optique comparative.
Des kWh et des Euros pour compléter l'information du consommateur, futur occupant.

Le diagnostic plomb

Le bailleur doit annexer un constat des risques d'exposition au plomb (CREP) datant de moins de 6 ans à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. L'absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur. Le constat mentionné ci-dessus est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.
Article L1334-7 du code de la santé publique

Métrage loi Carrez

Règles de calculs :
La loi Carrez impose un mode de mesurage spécifique et standardisé définie par le législateur de manière stricte dans un décret (23 mai 1997, JO du 29.05.97) : le mesurage Carrez d'un lot ou d'une fraction de lot concerne la superficie "des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre".

La surface définie est appelée surface privative et ne correspond pas strictement à la surface habitable. Les parties en sous-pente et les loggias d'une hauteur inférieure à 1,80m, les balcons et les terrasses ne sont donc pas pris en compte dans le résultat. Les annexes, caves, garages et jardins n'entrent pas non plus dans le calcul de cette surface privative.

Les conséquences d'une omission ou d'une erreur :
L'absence de mention de superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot dans l'avant contrat et dans le contrat de vente peut entraîner l'annulation de l'acte de vente.
L'acquéreur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. En revanche, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans l'avant contrat, l'acheteur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte de vente dans lequel la superficie est mentionnée.

Une erreur dans la superficie certifiée n'a de conséquences que si elle est par excès si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une tolérance de 5 % ; plus le bien est petit, plus le risque de dépasser les 5 % autorisés est important.
Lorsqu'une erreur supérieure à 5 % est constatée, l'acquéreur dispose d'un délai de un an à compter de la signature de l'acte de vente pour engager une action en diminution du prix auprès du tribunal de grande instance.

Si la superficie réelle se révèle au contraire supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente, l'excédent de surface ne donne jamais lieu à une majoration du prix de vente. Les sanctions éventuelles, consécutives à des anomalies du mesurage Carrez sont donc toujours en faveur de l'acheteur.

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